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Werkvertrag: Sicherungsverlangen eines Unternehmers

Nach § 648a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Eine dem Sicherungsverlangen vorgängige Androhung oder Ankündigung sieht die Regelung nicht vor. Der Unternehmer ist berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn er dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt hat. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung und auch keinen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn dem Sicherungsverlangen des Unternehmers nach § 648a Abs. 1 BGB auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zugrunde liegen; vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2017 – VII ZR 34/ 15.

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Abschlussbericht zur Verjährung bei Baumängeln des BMJV

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gab Anfang Juli 2017 bekannt, dass ihm jetzt der Abschlussbericht eines Forschungsvorhabens vorliegt, das sich mit der Frage einer eventuellen Verlängerung der Verjährung bei Baumängeln befasst hat. Der Abschlussbericht mit dem Titel „Untersuchung der Erforderlichkeit einer Verlängerung der Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken“ kommt zu dem Ergebnis, dass Mängel am Bau nach fünf Jahren eher selten auftreten. Das Bundesministerium hatte das Institut für Bauforschung e.V. aus Hannover damit beauftragt, zu untersuchen, ob und in welchem Umfang eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist für Mängelansprüche von derzeit fünf Jahren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB angezeigt ist. Erfasst und ausgewertet wurden die Erfahrungen der an der Errichtung, Unterhaltung und Nutzung von Gebäuden beteiligten Personengruppen, Unternehmen und sonstigen Institutionen durch repräsentative Befragungen. Untersucht wurde u.a. der Beseitigungsaufwand für nach Ablauf der fünfjährigen Frist auftretende Mängel und (Folge-)Schäden an Hochbauleistungen in Deutschland. Den Ergebnissen der Befragungen zufolge müssen dafür weniger als 1 % der Herstellungskosten aufgewendet werden. Daraus schlossen die Forscher, dass schwerwiegende Mängel nach Ablauf der Frist für Mängelansprüche in Deutschland regelmäßig nicht zu verzeichnen sind. Zudem ergab die Analyse, dass ca. 90 % aller Schadensfälle während der ersten fünf Jahre nach Baufertigstellung auftreten. Ergebnis der Untersuchung ist, dass die derzeitige gesetzliche Verjährungsfrist angemessen erscheint und daher eine Verlängerung nicht notwendig ist. Aus Sicht des BMJV bestätigen die Ergebnisse des Forschungsvorhabens damit die Angemessenheit der jetzigen BGB-Regelung zur Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken und belegen, dass kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht. [Quelle: BMJV]

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Anspruch auf tariflichen Mehrurlaub

Tarifvertragsparteien haben die Möglichkeit, Urlaubs- und Urlaubsabgeltungs-ansprüche frei zu regeln, die den von Arbeitszeitrichtlinie und BurlG vorgesehenen Anspruch auf Mindestjahresurlaub von vier Wochen übersteigen. Für die Annahme des Regelungswillens der Tarifvertragsparteien, den tariflichen Mehrurlaub einem eigenen, von dem des gesetzlichen Mindesturlaubs abweichenden Fristenregime zu unterstellen, müssen deutliche Anhaltspunkte vorliegen. Von einem eigenen Fristenregime ist auszugehen, wenn der Tarifvertrag auf eine Übertragungs-anordnung verzichtet und der Urlaub ohne besondere Gründe und ohne die Notwendigkeit einer Übertragung bis zum 31. März des Folgejahres geltend gemacht werden kann. Ein eigenständiges Fristenregime ist auch dann anzunehmen, wenn der Tarifvertrag zwar nicht auf die Übertragung, aber auf das Vorliegen von Übertragungsgründen verzichtet. Denn ein Verzicht auf die Übertragungsvoraussetzungen wirkt sich genauso aus wie ein Verzicht auf die Übertragungsnotwendigkeit; vgl. BAG, Urt. v. 14.2.2017 – 9 AZR 386/ 16.

 

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Einzelvergleichsmiete; Ermittlung durch Gericht

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Ein Mietspiegel ist eine wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle. Auch aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, lässt sich nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten, vgl. BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/ 15.

 

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Werkvertrag: Lieferung und Montage einer Küche

Verpflichtet sich ein Unternehmer zur Lieferung und Montage einer Sache (hier: einer Küche), kommt es für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses als Werkvertrag oder als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung (§ 434 Abs. 2 BGB) darauf an, auf welcher der beiden Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Je mehr die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Sache auf den Vertragspartner im Vordergrund steht und je weniger dessen individuelle Anforderungen und die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild des Vertragsverhältnisses prägen, desto eher ist die Annahme eines Kaufvertrags mit Montageverpflichtung geboten. Liegt der Schwerpunkt dagegen auf der Montage- und Bauleistung, etwa auf Einbau und Einpassung einer Sache in die Räumlichkeit, und dem damit verbundenen individuellen Erfolg, liegt ein Werkvertrag vor; gvl. BGH, Urt. v. 19.7.2018 – VII ZR 19/ 18.

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Architektenhaftung: Überschreitung des geschätzten Kostenrahmens

Ein Architekt haftet nicht für die Überschreitung einer Grobkostenschätzung, wenn ein konkreter Ausbaustandard zwischen den Parteien nicht klar vereinbart worden ist und sich die Schätzung im zulässigen Toleranzrahmen bewegt hat. Der Toleranzbereich ist bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung mit 30 – 40% anzusetzen.

Wird einem Architekten vorgeworfen, die Kosten falsch ermittelt zu haben, ist ein Vergleich der ermittelten Kosten zu den zu dem Zeitpunkt der Kostenermittlung realistischen Kosten erforderlich. Hierzu muss der Auftraggeber zumindest vortragen, welchen Ausbaustandard die Parteien vereinbart haben. Das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten auch höher ausfallen könnten, ist einer Kostenschätzung stets immanent. Nicht jede Abweichung von den vom Architekten ermittelten Kosten führt zu dessen Haftung. Grundsätzlich ist einem Architekten bei jeder Kostenschätzung ein Toleranzspielraum zuzugestehen. Dies unterliegt immer einer Einzelallbeurteilung. Je größer die Verbindlichkeit der Kostenberechnung, desto geringer ist der Toleranzspielraum anzusetzen. Bei einem Kostenvoranschlag wir allgemein von 10 – 15% ausgegangen. Will der Bauherr Kostensicherheit, muss er sich eine Kostengarantie geben lassen; vgl. OLG Schleswig-Holstein, Urt. v. 22.3.2018 – 7 U 48/ 16).

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Betriebsrat: Mitbestimmungsrecht in Fragen betrieblicher Lohngestaltung

Vereinbart der nicht tarifgebundene Arbeitgeber mit dem Betriebsrat die jeweils für eine leistungsabhängige Gehaltsanpassung maßgeblichen Prozentsätze, um die das Gehalt der Arbeitnehmer mindestens und höchstens ansteigen, unterliegt die Entscheidung, Arbeitnehmer bestimmter Geschäftsbereiche hiervon ausnehmen zu wollen, der Mitbestimmung nach § 87 Abs. 1 Nr. 10 BetrVG.

Die Herausnahme der Arbeitnehmer hat zur Folge, dass sich der relative Abstand der jeweiligen Vergütungen der Arbeitnehmer des Betriebs zueinander ändert. Hinweis: Die Arbeitgeberin kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, sie könne den Adressatenkreis der Gehaltsanpassung mitbestimmungsfrei vorgeben. Zwar kann der Arbeitgeber bei einer freiwilligen Leistung grundsätzlich mitbestimmungsfrei darüber entscheiden, ob er die Leistung gewährt, welchen Dotierungsrahmen er dafür zur Verfügung stellen will und an welchen Empfängerkreis er diese zu erbringen bereit ist; vgl. BAG, Urt. v. 19.6.2007 – 1 AZR 454/ 06. Die Arbeitgeberin stellt allerdings bei einer Gehaltsanpassung nicht erstmals ein bestimmtes Volumen für einen bestimmten Leistungszweck zur Verfügung, sondern erhöht lediglich das auch schon bisher für die Vergütung der Arbeitnehmer bereitgestellte gesamte Dotierungsvolumen; vgl. BAG, Beschl. v. 21.2.2017 – 1 ABR 12/ 15.

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Erbbaurecht: Bestandteilszuschreibung

Zwar stellt das Erbbaurecht eine Belastung des Erbbaugrundstücks dar, dennoch ist es nach seiner Bestellung rechtlich die Hauptsache. Ein in Ausübung des Erbbaurechts errichtetes (bzw. bei seiner Bestellung schon vorhandenes) Gebäude ist nicht etwa als Bestandteil des Grundstücks anzusehen, sondern vielmehr als solches des Erbbaurechts. Das Eigentum am Grundstück tritt während des Bestehens des Erbbaurechts in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht hinter dem Erbbaurecht zurück, das auch zur dinglichen Grundlage für sämtliche Belastungen wird. Die Bestandteilszuschreibung des Erbbaugrundstücks zum Erbbaurecht wird den Fällen, in denen der Erbbauberechtigte das Grundstück erwirbt, gerecht. Die Bestandteilszuschreibung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu dem Erbbaurecht ist daher zulässig; vgl. OLG Jena, Beschl. v. 6.11.2017 – 3 W 344/ 17.

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Bauüberwachung: Kostenerstattung

Im Baurecht ist anerkannt, dass die Kosten der Bauüberwachung nur erstattungsfähig sind, wenn sie im Hinblick auf den Umfang und die Intensität der Maßnahme bei verständiger Würdigung angemessen sind. Nicht erstattungsfähig sind insoweit die Kosten für die Überwachung des Objekts. Mit dem auch im Baurecht nach § 241 Abs. 2 BGB bestehenden Grundsatz gegenseitiger Rücksichtnahme wäre es unvereinbar, wenn dem Besteller für die Überwachung des Unternehmers generell ein Kostenerstattungsanspruch zustünde. Der Besteller kann vom Unternehmer daher keinen Verdienstausfall für seine bloße Anwesenheit während der Werkausführung in einer Privatwohnung verlangen; vgl. LG Frankfurt/ M., Urt. v. 7.3.2018 – 2-01 S 10/ 17.

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Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

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