Bauvertrag: Fortsetzung der Vertragsdurchführung erst nach Erfüllung einer Nachtragsforderung

Macht der Bauunternehmer die Fortsetzung der Vertragsdurchführung von der Erfüllung einer Nachtragsforderung abhängig, verstößt er damit gegen seine Vorleistungspflicht aus dem Werkvertrag und gibt Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund. Die Erklärung eines mit Beton- und Stahlbetonarbeiten und einem Treppeneinbau beauftragten Bauunternehmers, dass „morgen die Treppe nicht eingebaut werden kann “, wenn ein von ihm verlangter Nachtrag nicht anerkannt wird, stellt jedoch noch keine Pflichtverletzung des Bauvertrags dar. Hinweis: Das Gericht weist darauf hin, dass, solange sich der Besteller nicht objektiv in Verzug mit der Zahlung fälliger Abschlagszahlungen befindet, der Grundsatz des Vorrangs der Vertragsdurchführung vor Preisgewissheit gilt. Zu Recht hat das Gericht vorliegend aber die Erklärung des Bauunternehmers, dass „morgen die Treppe nicht eingebaut werden kann “, wenn der geforderte Nachtrag nicht vom Auftraggeber anerkannt wird, nicht als Verstoß gegen die Vorleistungspflicht angesehen. Eine solche Erklärung ist nicht als Teil- oder gar als Gesamtkündigung des Bauvertrags anzusehen. Sie stellt die Erbringung der geschuldeten Leistung lediglich für den Folgetag in Frage; vgl. KG, Urt. v. 13.6.2017 – 21 U 24/ 15.

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Werkvertrag: Sicherungsverlangen eines Unternehmers

Nach § 648a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Eine dem Sicherungsverlangen vorgängige Androhung oder Ankündigung sieht die Regelung nicht vor. Der Unternehmer ist berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn er dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt hat. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung und auch keinen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn dem Sicherungsverlangen des Unternehmers nach § 648a Abs. 1 BGB auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zugrunde liegen; vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2017 – VII ZR 34/ 15.

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Werkvertrag: Kein Ausschluss des Widerrufsrechts für Werkvertrag nach § 631 BGB

Der Ausschlusstatbestand des § 312g Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB a. F. (= § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt jedenfalls regelmäßig nicht für Werkverträge nach § 631 BGB.

Nach § 312g Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB besteht kein Widerrufsrecht für Verträge, die zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind. Dem Wortlaut nach sind damit solche Verträge umfasst, die auf die Lieferung von Waren gerichtet sind, also nach dem allgemeinen Sprachgebrach Kaufverträge und Verträge über die Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen (Werklieferungsverträge). BGH, Urt. v. 30.8.2018 – VII ZR 243/ 17

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Architektenvertrag: Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen das SchwarzArbG; Ausschluss Mängelansprüche

Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG hinsichtlich eines Architektenvertrags tritt auch ein, wenn die Vertragsparteien erst nachträglich und in Bezug auf einen Teil des Architektenhonorars eine „Ohne-Rechnung-Abrede “treffen. Eine isolierte Betrachtung der „Ohne-Rechnung-Abrede “berücksichtigte nicht hinreichend den verfolgten Zweck, den ursprünglich geschlossenen Vertrag an die neu vereinbarten Konditionen anzupassen und damit abzuändern. Die Nichtigkeit des Architektenvertrags führt dazu, dass Mängelansprüche des Auftraggebers ausgeschlossen sind; vgl. OLG Hamm, Urt. v. 18.10.2017 – 12 U 115/ 16.

 

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Abschlussbericht zur Verjährung bei Baumängeln des BMJV

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gab Anfang Juli 2017 bekannt, dass ihm jetzt der Abschlussbericht eines Forschungsvorhabens vorliegt, das sich mit der Frage einer eventuellen Verlängerung der Verjährung bei Baumängeln befasst hat. Der Abschlussbericht mit dem Titel „Untersuchung der Erforderlichkeit einer Verlängerung der Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken“ kommt zu dem Ergebnis, dass Mängel am Bau nach fünf Jahren eher selten auftreten. Das Bundesministerium hatte das Institut für Bauforschung e.V. aus Hannover damit beauftragt, zu untersuchen, ob und in welchem Umfang eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist für Mängelansprüche von derzeit fünf Jahren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB angezeigt ist. Erfasst und ausgewertet wurden die Erfahrungen der an der Errichtung, Unterhaltung und Nutzung von Gebäuden beteiligten Personengruppen, Unternehmen und sonstigen Institutionen durch repräsentative Befragungen. Untersucht wurde u.a. der Beseitigungsaufwand für nach Ablauf der fünfjährigen Frist auftretende Mängel und (Folge-)Schäden an Hochbauleistungen in Deutschland. Den Ergebnissen der Befragungen zufolge müssen dafür weniger als 1 % der Herstellungskosten aufgewendet werden. Daraus schlossen die Forscher, dass schwerwiegende Mängel nach Ablauf der Frist für Mängelansprüche in Deutschland regelmäßig nicht zu verzeichnen sind. Zudem ergab die Analyse, dass ca. 90 % aller Schadensfälle während der ersten fünf Jahre nach Baufertigstellung auftreten. Ergebnis der Untersuchung ist, dass die derzeitige gesetzliche Verjährungsfrist angemessen erscheint und daher eine Verlängerung nicht notwendig ist. Aus Sicht des BMJV bestätigen die Ergebnisse des Forschungsvorhabens damit die Angemessenheit der jetzigen BGB-Regelung zur Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken und belegen, dass kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht. [Quelle: BMJV]

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Einzelvergleichsmiete; Ermittlung durch Gericht

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Ein Mietspiegel ist eine wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle. Auch aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, lässt sich nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten, vgl. BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/ 15.

 

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Werkvertrag: Lieferung und Montage einer Küche

Verpflichtet sich ein Unternehmer zur Lieferung und Montage einer Sache (hier: einer Küche), kommt es für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses als Werkvertrag oder als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung (§ 434 Abs. 2 BGB) darauf an, auf welcher der beiden Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Je mehr die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Sache auf den Vertragspartner im Vordergrund steht und je weniger dessen individuelle Anforderungen und die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild des Vertragsverhältnisses prägen, desto eher ist die Annahme eines Kaufvertrags mit Montageverpflichtung geboten. Liegt der Schwerpunkt dagegen auf der Montage- und Bauleistung, etwa auf Einbau und Einpassung einer Sache in die Räumlichkeit, und dem damit verbundenen individuellen Erfolg, liegt ein Werkvertrag vor; gvl. BGH, Urt. v. 19.7.2018 – VII ZR 19/ 18.

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Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei einem zur Minderung führenden Mangel bereits dann, wenn er einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei mehreren Mängeln ist es nicht erforderlich, einzelne Minderungsbeträge den jeweiligen Mängeln zuzuordnen.

Hinweis: Schildert der Mieter einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, so genügt er seiner Darlegungslast und das Gericht muss in die Beweisaufnahme eintreten; vgl. BGH, Beschl. v. 10.4.2018 – VIII ZR 223/ 17.

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Architektenhaftung: Überschreitung des geschätzten Kostenrahmens

Ein Architekt haftet nicht für die Überschreitung einer Grobkostenschätzung, wenn ein konkreter Ausbaustandard zwischen den Parteien nicht klar vereinbart worden ist und sich die Schätzung im zulässigen Toleranzrahmen bewegt hat. Der Toleranzbereich ist bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung mit 30 – 40% anzusetzen.

Wird einem Architekten vorgeworfen, die Kosten falsch ermittelt zu haben, ist ein Vergleich der ermittelten Kosten zu den zu dem Zeitpunkt der Kostenermittlung realistischen Kosten erforderlich. Hierzu muss der Auftraggeber zumindest vortragen, welchen Ausbaustandard die Parteien vereinbart haben. Das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten auch höher ausfallen könnten, ist einer Kostenschätzung stets immanent. Nicht jede Abweichung von den vom Architekten ermittelten Kosten führt zu dessen Haftung. Grundsätzlich ist einem Architekten bei jeder Kostenschätzung ein Toleranzspielraum zuzugestehen. Dies unterliegt immer einer Einzelallbeurteilung. Je größer die Verbindlichkeit der Kostenberechnung, desto geringer ist der Toleranzspielraum anzusetzen. Bei einem Kostenvoranschlag wir allgemein von 10 – 15% ausgegangen. Will der Bauherr Kostensicherheit, muss er sich eine Kostengarantie geben lassen; vgl. OLG Schleswig-Holstein, Urt. v. 22.3.2018 – 7 U 48/ 16).

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