Architektenvertrag: Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen das SchwarzArbG; Ausschluss Mängelansprüche

Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG hinsichtlich eines Architektenvertrags tritt auch ein, wenn die Vertragsparteien erst nachträglich und in Bezug auf einen Teil des Architektenhonorars eine „Ohne-Rechnung-Abrede “treffen. Eine isolierte Betrachtung der „Ohne-Rechnung-Abrede “berücksichtigte nicht hinreichend den verfolgten Zweck, den ursprünglich geschlossenen Vertrag an die neu vereinbarten Konditionen anzupassen und damit abzuändern. Die Nichtigkeit des Architektenvertrags führt dazu, dass Mängelansprüche des Auftraggebers ausgeschlossen sind; vgl. OLG Hamm, Urt. v. 18.10.2017 – 12 U 115/ 16.

 

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Abschlussbericht zur Verjährung bei Baumängeln des BMJV

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) gab Anfang Juli 2017 bekannt, dass ihm jetzt der Abschlussbericht eines Forschungsvorhabens vorliegt, das sich mit der Frage einer eventuellen Verlängerung der Verjährung bei Baumängeln befasst hat. Der Abschlussbericht mit dem Titel „Untersuchung der Erforderlichkeit einer Verlängerung der Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken“ kommt zu dem Ergebnis, dass Mängel am Bau nach fünf Jahren eher selten auftreten. Das Bundesministerium hatte das Institut für Bauforschung e.V. aus Hannover damit beauftragt, zu untersuchen, ob und in welchem Umfang eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist für Mängelansprüche von derzeit fünf Jahren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB angezeigt ist. Erfasst und ausgewertet wurden die Erfahrungen der an der Errichtung, Unterhaltung und Nutzung von Gebäuden beteiligten Personengruppen, Unternehmen und sonstigen Institutionen durch repräsentative Befragungen. Untersucht wurde u.a. der Beseitigungsaufwand für nach Ablauf der fünfjährigen Frist auftretende Mängel und (Folge-)Schäden an Hochbauleistungen in Deutschland. Den Ergebnissen der Befragungen zufolge müssen dafür weniger als 1 % der Herstellungskosten aufgewendet werden. Daraus schlossen die Forscher, dass schwerwiegende Mängel nach Ablauf der Frist für Mängelansprüche in Deutschland regelmäßig nicht zu verzeichnen sind. Zudem ergab die Analyse, dass ca. 90 % aller Schadensfälle während der ersten fünf Jahre nach Baufertigstellung auftreten. Ergebnis der Untersuchung ist, dass die derzeitige gesetzliche Verjährungsfrist angemessen erscheint und daher eine Verlängerung nicht notwendig ist. Aus Sicht des BMJV bestätigen die Ergebnisse des Forschungsvorhabens damit die Angemessenheit der jetzigen BGB-Regelung zur Verjährungsfrist für Mängel an Bauwerken und belegen, dass kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf besteht. [Quelle: BMJV]

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Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch nach Brand durch Reparaturarbeiten

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist als Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen; vgl. BGH, Urt. v. 9.2.2018 – V ZR 311/ 16.

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Grundbuch: Einwilligung in Schuldübernahme

Nach einer Schuldübernahme geht eine für die übernommene Schuld bestehende Grundschuld gem. § 418 Abs. 1 S. 2 BGB und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB auf den Grundstückseigentümer über. Dies gilt auch, wenn die Sicherheit in einer Sicherungsgrundschuld besteht. Diese Vorschriften finden nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB aber keine Anwendung, wenn derjenige, welchem der verhaftete Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehört, in die Schuldübernahme einwilligt. Für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB in die Schuldübernahme kommt es auf diejenige des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers an und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers; vgl. BGH, Urt. v. 23.6.2017 – V ZR 39/ 16.

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Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn „Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen“ weiterlesen

Grundstückskaufvertrag: Sachmangel

Nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé.

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält; vgl. BGH, Urt. v. 9.2.2018 – V ZR 274/ 16.

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Verkehrssicherungspflicht bei Entzug der tatsächlichen Verfügungsgewalt

Im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht hat derjenige, der die Verfügungsgewalt über ein Grundstück ausübt, soweit möglich und zumutbar grundsätzlich dafür zu sorgen, dass von dort stehenden Bäumen keine Gefahr für die Rechtsgüter anderer – wie zum Beispiel auf öffentlichen Verkehrsflächen oder benachbarten Privatgrundstücken – ausgeht. Dazu gehört es auch, „Verkehrssicherungspflicht bei Entzug der tatsächlichen Verfügungsgewalt“ weiterlesen