Einzelvergleichsmiete; Ermittlung durch Gericht

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Ein Mietspiegel ist eine wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle. Auch aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, lässt sich nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten, vgl. BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/ 15.

 

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WEG: Anfechtungsklage des Verwalters gegen Abberufungsbeschluss

Nach Ablauf des Bestellungszeitraums entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage des Verwalters gegen den Abberufungsbeschluss, da nach Ablauf des Bestellungszeitraums der Verwalter sein Amt nicht mehr ausüben kann.

Für eine (Fortsetzungs-) Feststellungsklage des Verwalters auf Ungültigkeit des Abberufungsbeschlusses fehlt es jedenfalls dann an einem Rechtsschutzinteresse, wenn der Verwaltervertrag nicht mit dem Bestellungsrechtsverhältnis verknüpft ist. Dies gilt auch, wenn auf der Versammlung lediglich ein Beschluss über die Abberufung – und nicht auch über die Kündigung des Verwaltervertrags – gefasst worden ist; vgl. LG Frankfurt/ M., Urt. v. 30.11.2017 – 2-13 S 135/ 15.

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Mietminderung: Anforderungen an die Darlegung eines Sachmangels

Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bei einem zur Minderung führenden Mangel bereits dann, wenn er einen konkreten Sachmangel darlegt, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Bei mehreren Mängeln ist es nicht erforderlich, einzelne Minderungsbeträge den jeweiligen Mängeln zuzuordnen.

Hinweis: Schildert der Mieter einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, so genügt er seiner Darlegungslast und das Gericht muss in die Beweisaufnahme eintreten; vgl. BGH, Beschl. v. 10.4.2018 – VIII ZR 223/ 17.

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Bauüberwachung: Kostenerstattung

Im Baurecht ist anerkannt, dass die Kosten der Bauüberwachung nur erstattungsfähig sind, wenn sie im Hinblick auf den Umfang und die Intensität der Maßnahme bei verständiger Würdigung angemessen sind. Nicht erstattungsfähig sind insoweit die Kosten für die Überwachung des Objekts. Mit dem auch im Baurecht nach § 241 Abs. 2 BGB bestehenden Grundsatz gegenseitiger Rücksichtnahme wäre es unvereinbar, wenn dem Besteller für die Überwachung des Unternehmers generell ein Kostenerstattungsanspruch zustünde. Der Besteller kann vom Unternehmer daher keinen Verdienstausfall für seine bloße Anwesenheit während der Werkausführung in einer Privatwohnung verlangen; vgl. LG Frankfurt/ M., Urt. v. 7.3.2018 – 2-01 S 10/ 17.

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Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

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Grundstückskaufvertrag: Sachmangel

Nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit der Kaufsache die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu zählen auch Angaben in einem Exposé.

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält; vgl. BGH, Urt. v. 9.2.2018 – V ZR 274/ 16.

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Werkvertrag: Beschränkung auf Angabe der Mangelsymptome

Zur ausreichenden Darlegung eines Mangels genügt es, wenn sich der Auftraggeber bei der Schilderung auf das Symptom beschränkt, aus dem die Mangelhaftigkeit des Werkes herzuleiten ist. Insbesondere bei konstruktiven Mängeln ist die Beschränkung auf Angabe bestimmter Mangelsymptome als Hinweis auf die festgestellten Schäden, nicht aber als Begrenzung des Mängelbeseitigungsverlangens zu verstehen. In einem solchen Fall sind auch andere Bereiche, in denen sich die Mangelerscheinungen noch nicht gezeigt haben, in die Mangelhaftigkeit miteinbezogen.

Folgendes ist daher zu beachten: „Werkvertrag: Beschränkung auf Angabe der Mangelsymptome“ weiterlesen