Bauvertrag: Fortsetzung der Vertragsdurchführung erst nach Erfüllung einer Nachtragsforderung

Macht der Bauunternehmer die Fortsetzung der Vertragsdurchführung von der Erfüllung einer Nachtragsforderung abhängig, verstößt er damit gegen seine Vorleistungspflicht aus dem Werkvertrag und gibt Anlass zur Kündigung aus wichtigem Grund. Die Erklärung eines mit Beton- und Stahlbetonarbeiten und einem Treppeneinbau beauftragten Bauunternehmers, dass „morgen die Treppe nicht eingebaut werden kann “, wenn ein von ihm verlangter Nachtrag nicht anerkannt wird, stellt jedoch noch keine Pflichtverletzung des Bauvertrags dar. Hinweis: Das Gericht weist darauf hin, dass, solange sich der Besteller nicht objektiv in Verzug mit der Zahlung fälliger Abschlagszahlungen befindet, der Grundsatz des Vorrangs der Vertragsdurchführung vor Preisgewissheit gilt. Zu Recht hat das Gericht vorliegend aber die Erklärung des Bauunternehmers, dass „morgen die Treppe nicht eingebaut werden kann “, wenn der geforderte Nachtrag nicht vom Auftraggeber anerkannt wird, nicht als Verstoß gegen die Vorleistungspflicht angesehen. Eine solche Erklärung ist nicht als Teil- oder gar als Gesamtkündigung des Bauvertrags anzusehen. Sie stellt die Erbringung der geschuldeten Leistung lediglich für den Folgetag in Frage; vgl. KG, Urt. v. 13.6.2017 – 21 U 24/ 15.

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Werkvertrag: Sicherungsverlangen eines Unternehmers

Nach § 648a Abs. 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon vom Besteller Sicherheit für die auch in Zusatzaufträgen vereinbarte und nicht gezahlte Vergütung einschließlich dazugehöriger Nebenforderungen, die mit 10 vom Hundert des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen sind, verlangen. Eine dem Sicherungsverlangen vorgängige Androhung oder Ankündigung sieht die Regelung nicht vor. Der Unternehmer ist berechtigt, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn er dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt hat. Es stellt keine unzulässige Rechtsausübung und auch keinen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar, wenn dem Sicherungsverlangen des Unternehmers nach § 648a Abs. 1 BGB auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zugrunde liegen; vgl. BGH, Urt. v. 23.11.2017 – VII ZR 34/ 15.

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Werkvertrag: Kein Ausschluss des Widerrufsrechts für Werkvertrag nach § 631 BGB

Der Ausschlusstatbestand des § 312g Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB a. F. (= § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB) gilt jedenfalls regelmäßig nicht für Werkverträge nach § 631 BGB.

Nach § 312g Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB besteht kein Widerrufsrecht für Verträge, die zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind. Dem Wortlaut nach sind damit solche Verträge umfasst, die auf die Lieferung von Waren gerichtet sind, also nach dem allgemeinen Sprachgebrach Kaufverträge und Verträge über die Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen (Werklieferungsverträge). BGH, Urt. v. 30.8.2018 – VII ZR 243/ 17

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Einzelvergleichsmiete; Ermittlung durch Gericht

Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Beurteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. Ein Mietspiegel ist eine wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle. Auch aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, lässt sich nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der Stichtagszuschlag generell ausgeschlossen sein sollten, vgl. BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 295/ 15.

 

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Werkvertrag: Lieferung und Montage einer Küche

Verpflichtet sich ein Unternehmer zur Lieferung und Montage einer Sache (hier: einer Küche), kommt es für die rechtliche Einordnung des Vertragsverhältnisses als Werkvertrag oder als Kaufvertrag mit Montageverpflichtung (§ 434 Abs. 2 BGB) darauf an, auf welcher der beiden Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schwerpunkt liegt. Je mehr die mit dem Warenumsatz verbundene Übertragung von Eigentum und Besitz der zu montierenden Sache auf den Vertragspartner im Vordergrund steht und je weniger dessen individuelle Anforderungen und die geschuldete Montage- und Bauleistung das Gesamtbild des Vertragsverhältnisses prägen, desto eher ist die Annahme eines Kaufvertrags mit Montageverpflichtung geboten. Liegt der Schwerpunkt dagegen auf der Montage- und Bauleistung, etwa auf Einbau und Einpassung einer Sache in die Räumlichkeit, und dem damit verbundenen individuellen Erfolg, liegt ein Werkvertrag vor; gvl. BGH, Urt. v. 19.7.2018 – VII ZR 19/ 18.

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Architektenhaftung: Überschreitung des geschätzten Kostenrahmens

Ein Architekt haftet nicht für die Überschreitung einer Grobkostenschätzung, wenn ein konkreter Ausbaustandard zwischen den Parteien nicht klar vereinbart worden ist und sich die Schätzung im zulässigen Toleranzrahmen bewegt hat. Der Toleranzbereich ist bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung mit 30 – 40% anzusetzen.

Wird einem Architekten vorgeworfen, die Kosten falsch ermittelt zu haben, ist ein Vergleich der ermittelten Kosten zu den zu dem Zeitpunkt der Kostenermittlung realistischen Kosten erforderlich. Hierzu muss der Auftraggeber zumindest vortragen, welchen Ausbaustandard die Parteien vereinbart haben. Das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten auch höher ausfallen könnten, ist einer Kostenschätzung stets immanent. Nicht jede Abweichung von den vom Architekten ermittelten Kosten führt zu dessen Haftung. Grundsätzlich ist einem Architekten bei jeder Kostenschätzung ein Toleranzspielraum zuzugestehen. Dies unterliegt immer einer Einzelallbeurteilung. Je größer die Verbindlichkeit der Kostenberechnung, desto geringer ist der Toleranzspielraum anzusetzen. Bei einem Kostenvoranschlag wir allgemein von 10 – 15% ausgegangen. Will der Bauherr Kostensicherheit, muss er sich eine Kostengarantie geben lassen; vgl. OLG Schleswig-Holstein, Urt. v. 22.3.2018 – 7 U 48/ 16).

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Erbbaurecht: Bestandteilszuschreibung

Zwar stellt das Erbbaurecht eine Belastung des Erbbaugrundstücks dar, dennoch ist es nach seiner Bestellung rechtlich die Hauptsache. Ein in Ausübung des Erbbaurechts errichtetes (bzw. bei seiner Bestellung schon vorhandenes) Gebäude ist nicht etwa als Bestandteil des Grundstücks anzusehen, sondern vielmehr als solches des Erbbaurechts. Das Eigentum am Grundstück tritt während des Bestehens des Erbbaurechts in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht hinter dem Erbbaurecht zurück, das auch zur dinglichen Grundlage für sämtliche Belastungen wird. Die Bestandteilszuschreibung des Erbbaugrundstücks zum Erbbaurecht wird den Fällen, in denen der Erbbauberechtigte das Grundstück erwirbt, gerecht. Die Bestandteilszuschreibung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu dem Erbbaurecht ist daher zulässig; vgl. OLG Jena, Beschl. v. 6.11.2017 – 3 W 344/ 17.

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Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

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Mietvertrag: Schriftformerfordernis bei Änderung der Miete

Nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer – ihrerseits schriftformbedürftig – vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat. Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt hingegen dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen; vgl. BGH, Urt. v. 11.4.2018 – XII ZR 43/ 17.

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Gebrauch der Mietsache; Beseitigung eines auf einem Balkon gepflanzten Baumes

Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grds. nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt. Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insb. auch Art. 20a GG nicht entgegen. Eine solche Pflanzung kann aufgrund ihres Umfangs praktisch schon einer baulichen Veränderung gleichkommen. Jedenfalls ist ein Balkon bzw. eine Loggia keine Fläche, auf der solche Pflanzungen üblich oder dafür vorgesehen sind. Ein Bergahorn, welcher bis zu 40 m hoch werden und einen Stammumfang bis zu zwei Metern erreichen kann, findet seine Verwendung hauptsächlich als Garten-, Straßen-, Park- und Waldbaum. Insbesondere ist er als sog. Tiefwurzler für die Bepflanzung eines Balkons ersichtlich auch nicht geeignet. Zudem kann durch die Nutzung das Erscheinungsbild der Hausfassade optisch beeinträchtigt werden. Der Mieter wird durch die Beseitigung in seinem Mietgebrauch der Loggia oder auch in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit nicht bzw. nicht wesentlich oder unzumutbar eingeschränkt, vgl. LG München I, Beschl. v. 8.11.2016 – 31 S 12371/ 16.

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