Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

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Grundbuch: Einwilligung in Schuldübernahme

Nach einer Schuldübernahme geht eine für die übernommene Schuld bestehende Grundschuld gem. § 418 Abs. 1 S. 2 BGB und dem nach § 1192 Abs. 1 BGB auch auf die Grundschuld anwendbaren § 1168 Abs. 1 BGB auf den Grundstückseigentümer über. Dies gilt auch, wenn die Sicherheit in einer Sicherungsgrundschuld besteht. Diese Vorschriften finden nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB aber keine Anwendung, wenn derjenige, welchem der verhaftete Gegenstand zur Zeit der Schuldübernahme gehört, in die Schuldübernahme einwilligt. Für die Einwilligung nach § 418 Abs. 1 S. 3 BGB in die Schuldübernahme kommt es auf diejenige des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers an und nicht auf die eines künftigen bzw. wirtschaftlichen Eigentümers; vgl. BGH, Urt. v. 23.6.2017 – V ZR 39/ 16.

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Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn „Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen“ weiterlesen

Ausübungsbefugnis des Verbandes für bestimmte Unterlassung- und Beseitigungsansprüche

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück gem. § 1004 Abs. 1 BGB – anders als etwa für Schadensersatzansprüche – besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG. Dies gilt nicht nur, wenn sich die Ansprüche gegen einen anderen Wohnungseigentümer richten, sondern auch dann, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist; vgl. BGH, Urt. v. 13.10.2017 – VZR45/ 17.

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Bauvertragsrecht – Ungünstige Witterungseinflüsse; Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers

Gemäß § 642 BGB kann der Auftragnehmer eine angemessene Entschädigung verlangen, wenn der Auftraggeber eine ihm obliegende Mitwirkungshandlung unterlässt, die bei der Herstellung des Werks erforderlich ist, und er hierdurch in Verzug der Annahme gerät. Maßgeblich ist, dass ohne die Mitwirkung des Auftraggebers die Herstellung des Werks nicht erfolgen kann.

Ob dem Auftraggeber eine erforderliche Mitwirkungshandlung obliegt, kann nur anhand des „Bauvertragsrecht – Ungünstige Witterungseinflüsse; Mitwirkungshandlungen des Auftraggebers“ weiterlesen

Aufklärungspflichten der Bank bei kreditfinanzierten Immobilienerwerb

Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der finanzierenden Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen kann sich daraus ergeben, dass die von dem Anleger erworbene Wohnung sittenwidrig überteuert ist und die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste. Es ist allerdings Voraussetzung, dass hinreichende Anhaltspunkte für eine objektiv erforderliche arglistige Täuschung vorgetragen werden.

Das OLG Frankfurt/M. weist in diesem Urteil auch darauf hin, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen auf eine Unangemessenheit des Kaufpreises, über die grds. auch ein Verkäufer nicht aufzuklären hat (BGH, Urt. v. 14. 3. 2003 – V ZR 308/ 02), ausnahmsweise nur dann hinweisen muss, wenn ein so krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständige Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urt. v. 29. 4. 2008 – XI ZR 221/ 07). Die für die Prüfung einer sittenwidrigen Überteuerung erforderliche Klärung des Wertes einer erworbenen Immobilie erfordere die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren (BGH, Urt. v. 18. 11. 2008 – XI ZR 157/ 07). Das Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 und 14 WertV sei bei der Bewertung von Eigentumswohnungen die von ihrem Ausgangspunkt marktgerechteste, einfachste und zuverlässigste Methode der Verkehrswertbestimmung.

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Werkvertrag: Beschränkung auf Angabe der Mangelsymptome

Zur ausreichenden Darlegung eines Mangels genügt es, wenn sich der Auftraggeber bei der Schilderung auf das Symptom beschränkt, aus dem die Mangelhaftigkeit des Werkes herzuleiten ist. Insbesondere bei konstruktiven Mängeln ist die Beschränkung auf Angabe bestimmter Mangelsymptome als Hinweis auf die festgestellten Schäden, nicht aber als Begrenzung des Mängelbeseitigungsverlangens zu verstehen. In einem solchen Fall sind auch andere Bereiche, in denen sich die Mangelerscheinungen noch nicht gezeigt haben, in die Mangelhaftigkeit miteinbezogen.

Folgendes ist daher zu beachten: „Werkvertrag: Beschränkung auf Angabe der Mangelsymptome“ weiterlesen