Veröffentlicht am

Erbbaurecht: Bestandteilszuschreibung

Zwar stellt das Erbbaurecht eine Belastung des Erbbaugrundstücks dar, dennoch ist es nach seiner Bestellung rechtlich die Hauptsache. Ein in Ausübung des Erbbaurechts errichtetes (bzw. bei seiner Bestellung schon vorhandenes) Gebäude ist nicht etwa als Bestandteil des Grundstücks anzusehen, sondern vielmehr als solches des Erbbaurechts. Das Eigentum am Grundstück tritt während des Bestehens des Erbbaurechts in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht hinter dem Erbbaurecht zurück, das auch zur dinglichen Grundlage für sämtliche Belastungen wird. Die Bestandteilszuschreibung des Erbbaugrundstücks zum Erbbaurecht wird den Fällen, in denen der Erbbauberechtigte das Grundstück erwirbt, gerecht. Die Bestandteilszuschreibung des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks zu dem Erbbaurecht ist daher zulässig; vgl. OLG Jena, Beschl. v. 6.11.2017 – 3 W 344/ 17.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

Veröffentlicht am

Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch nach Brand durch Reparaturarbeiten

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, ist als Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Die Störereigenschaft folgt nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen; vgl. BGH, Urt. v. 9.2.2018 – V ZR 311/ 16.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

Veröffentlicht am

Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheits-gefährdende Raumluftkonzentrationen der schädlichen Stoffe DDT und Lindan aufweisen. Ein Kündigungsrecht ist eröffnet, wenn nach dem gegenwärtigen Stand der medizinischen Wissenschaft ernsthaft, d. h. unter Anlegung eines objektiven Maßstabs, zu besorgen ist, dass mit der Benutzung der Räume in absehbarer Zeit für die geschützten Personen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinne der Beeinträchtigung ihres körperlichen Wohlbefindens verbunden ist.

Das OLG weist in dieser Entscheidung auch darauf hin, dass eine angemessene Abhilfefrist oder eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Das gilt nach Ansicht des Gerichts jedenfalls dann, wenn in Aussicht gestellte Abhilfemaßnahmen wie hier im Fall nicht geeignet sind, die Gesundheitsgefährdung abzuwenden. Weiterhin stellt das Gericht klar, dass von einer erheblichen Beeinträchtigung im Ganzen bereits dann auszugehen ist, wenn die Benutzung einzelner Haupträume mit einer erheblichen Gesundheitsgefahr verbunden ist, vgl. OLG Brandenburg, Urt. v. 2.7.2008 – 3 U 156/ 07 und OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/ 14.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

Veröffentlicht am

WEG: Klagebefugnis gegen eine Baugenehmigung für einen Dachumbau

Ein Wohnungseigentümer ist nicht nur als Sondereigentümer seiner Wohnung, sondern als Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) auch Nachbar im Sinne des öffentlichen Baunachbarrechts. Ein Wohnungseigentümer kann eine Verletzung eigener Rechte i. S. d. § 42 Abs. 2 VwGO durch eine Baugenehmigung daher auch in Bezug auf den Nachbarschutz des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen, sofern die Anfechtung der Baugenehmigung nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vergemeinschaftet worden ist. Ein Sondereigentümer ist als Nachbar nur dann berechtigt, Beeinträchtigungen abzuwehren, wenn der Behörde bei ihrer Entscheidung der Schutz der nachbarlichen Interessen des Sondereigentümers aufgetragen ist; vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 13.7.2017 – 5 S 2602/ 15.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

Veröffentlicht am

Mietvertrag: Schriftformerfordernis bei Änderung der Miete

Nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB unterfällt eine Änderung der Miete, die ihre Grundlage in einer – ihrerseits schriftformbedürftig – vertraglich vereinbarten, automatisch zur Mietanpassung führenden Indexklausel hat. Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt hingegen dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen; vgl. BGH, Urt. v. 11.4.2018 – XII ZR 43/ 17.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

 

Veröffentlicht am

Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen

Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn „Grundstückskaufvertrag: Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten, strenge Anforderungen“ weiterlesen

Veröffentlicht am

Jahresabrechnung: Abrechnungspflicht bei Verwalterwechsel

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob „Jahresabrechnung: Abrechnungspflicht bei Verwalterwechsel“ weiterlesen

Veröffentlicht am

Ausübungsbefugnis des Verbandes für bestimmte Unterlassung- und Beseitigungsansprüche

Für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück gem. § 1004 Abs. 1 BGB – anders als etwa für Schadensersatzansprüche – besteht keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gem. § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG. Dies gilt nicht nur, wenn sich die Ansprüche gegen einen anderen Wohnungseigentümer richten, sondern auch dann, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehender Dritter ist; vgl. BGH, Urt. v. 13.10.2017 – VZR45/ 17.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17

Veröffentlicht am

Eintragungsfähigkeit von Klauseln einer Gemeinschaftsordnung im Grundbuch

Das mit dem Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung in das Grundbuch befasste Grundbuchamt hat nur zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts zu erforschen, ob die Interessen „Eintragungsfähigkeit von Klauseln einer Gemeinschaftsordnung im Grundbuch“ weiterlesen

Veröffentlicht am

Aufklärungspflichten der Bank bei kreditfinanzierten Immobilienerwerb

Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der finanzierenden Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen kann sich daraus ergeben, dass die von dem Anleger erworbene Wohnung sittenwidrig überteuert ist und die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste. Es ist allerdings Voraussetzung, dass hinreichende Anhaltspunkte für eine objektiv erforderliche arglistige Täuschung vorgetragen werden.

Das OLG Frankfurt/M. weist in diesem Urteil auch darauf hin, dass nach ständiger Rechtsprechung des BGH eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen auf eine Unangemessenheit des Kaufpreises, über die grds. auch ein Verkäufer nicht aufzuklären hat (BGH, Urt. v. 14. 3. 2003 – V ZR 308/ 02), ausnahmsweise nur dann hinweisen muss, wenn ein so krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständige Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urt. v. 29. 4. 2008 – XI ZR 221/ 07). Die für die Prüfung einer sittenwidrigen Überteuerung erforderliche Klärung des Wertes einer erworbenen Immobilie erfordere die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den jeweils wertbildenden Faktoren (BGH, Urt. v. 18. 11. 2008 – XI ZR 157/ 07). Das Vergleichswertverfahren nach den §§ 13 und 14 WertV sei bei der Bewertung von Eigentumswohnungen die von ihrem Ausgangspunkt marktgerechteste, einfachste und zuverlässigste Methode der Verkehrswertbestimmung.

Wenn Sie weitere sachkundige Hilfe benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Erstberatung.

Bei weiteren Fragen helfen wir gerne weiter.
info@kuehn-schoenherr.de
Tel.: 0228 964 95 66
Tel.: 02244 87 24 17